[背景]“CBD東南的百子灣、雙井一帶是我在北京見過的商業最密集的區域。”中原地產華北區總經理李文杰在北京工作多年，對該區域的社區商業發展有著深刻的印象。CBD東南商業的發展是有目共睹的事實。業內認為，其區域商業結構已相對完整，規模尤其突出，但存在“扎堆”和“過剩”問題。據統計，2006年全年，僅在百子灣區域就有總計達80萬平米的社區商業放量。

      而且，與商業密集登場相對應的是，購物客流仍主要集中在少數幾個知名的中檔商業，目前人氣最旺的是雙井家樂福店。而樂購等新店首層大多定位是年輕人的時尚品牌，由于目前新社區入住率普遍不高，逛店人群中老年人居多。

      北京工商大學商學院教授洪濤認為，目前北京大體量的MALL商城、高檔百貨店數量較多，社區商業、郊區商業發展相對滯后。而這凸現了北京地區商業結構的業態結構矛盾。專家擔心，上述矛盾可能會成為導致北京未來出現商業“結構性空殼”的原因之一。

      [分析]2007年，商務部將促進消費、擴大內需作為全國商務工作的重點。其中，大力發展社區商業、滿足城市中低收入人群需要，是促進城市居民消費的一項重要舉措。

     目前，我國國家級的商業示范社區已超過150個，覆蓋70多個城市。由于社區商業中大量與百姓生活息息相關的生活保障型業態、業種基本屬于微利虧損行業，再加上認識不足、發展不均衡，我國城市社區商業發展面臨一些亟待突破的瓶頸。

■社區商業保障居民消費

      近年來，我國商業發展迅速。在大城市的中心區域，商業網點密集，商業設施集中，市場繁榮。同時，許多城市社區的商業設施不足，網點布局不合理，服務功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質量的需求。專家指出，社區商業主要服務于社區，以“便民利民”為最大特色，是保障市民安居樂業的重要基礎。

      目前，各地的城市建設不斷加快，新型社區大量出現，而在對舊城區進行改造的過程中，原有保障型商業設施紛紛被改建或移作他用。社區商業設施不配套、發展相對滯后的問題隨之凸現。從總量上看，社區商業網點設施配套不足，尤其是肉菜店和早餐供應成為最薄弱的環節；從結構上看，社區商業的業態傳統型多、現代型少，購物類多、服務類少，不能充分滿足居民消費檔次提升后的需求；從服務水平上看，連鎖經營、電子商務等現代流通方式在社區商業中所占比例很小，絕大多數仍為單體小店。

      目前，包括上海、天津、杭州在內，國內許多城市都在積極探索發展社區商業，鼓勵購物、餐飲、家庭服務和再生資源回收等與居民日常生活密切相關的企業，以連鎖經營方式進入社區。以上海為例，常住人口密度約為2800人/平方公里。根據行政區劃，全市共分19個區縣，下轄200多個街道和鎮，3400多個居民委員會。到目前為止，上海已有175個社區被列入社區商業建設和改造范圍，占全市社區總數的50%左右。其中，122個傳統社區的商業配套改造基本完成。改造后的社區商業面積約為400萬平方米，主要包括大型綜合超市、生鮮食品超市、標準化菜場、各類專業專賣店和生活服務網點等。

■社區商業發展面臨瓶頸

      作為商業主管部門，上海市經濟委員會在大力推動社區商業建設的過程中發現，當前城市社區商業發展還面臨著一些亟待突破的瓶頸：

      首先，對于政府是否需要進行存量調控，存在認識上的困惑。一種觀點認為，發展社區商業應當完全依靠市場化運作；另一種觀點則認為，政府在保障各種人群基本生活消費的商業設施建設上，應當直接調控，發揮積極作用。

      近年來，上海部分社區出現了值得關注的新情況——社區商業設施總量過剩和結構性不足并存，發展缺乏整體規劃、統籌協調。尤其是隨著城市建設和舊區改造的不斷推進，一些社區居住人口迅速增加，社區商業配套跟不上。但在部分較成熟的大型居住區域內，以大型綜合超市為代表的商業設施往往“扎堆”開設，競爭激烈，給社區交通、環境及中小商戶帶來不利影響。

      其次，政府對必備型商業設施缺乏調控手段。20世紀90年代后期，原有的住宅公共建設配套商業網點管理政策取消，政府對新建居住區的配套商業網點不再有剛性要求。但開發商往往注重房產效益而忽視配套商業，特別是菜場、大眾化餐飲、理發、沐浴、維修等帶有一定公共服務性質的必備型微利行業，供需矛盾較為突出，居民日常生活受到影響。對此，政府商業主管部門還缺乏有效的調控手段。

      再次，改造、提升傳統社區商業較為困難。城市中大量的傳統居住區，其配套商業網點與居民住宅往往結合在一起，隨著超市、便利店、快餐等新型零售業態不斷出現，客觀上要求商業和居民區適當分離，既方便購物消費，又能還居民安靜舒適的環境。但這些傳統社區受建筑空間和周邊環境的影響，動遷成本較高，難以將商業網點適度集中，導致改造、提升不易到位。

■國際經驗可借鑒

      事實上，許多國家都有各具特色的城市社區商業。近年來，國際上社區商業發展呈現出多功能、綜合化的趨勢，從社區商業逐步向社區綜合服務中心演進。而在此過程中，政府的規劃調控往往起到重要作用。

      從國際經驗看，政府首先要明確社區商業發展的目標和思路，協調人口、工業、商業、住宅等發展的關系，并且制訂相關的法律、法規和標準。

      20世紀80年代，日本通產省推進“社區商業中心”規劃，加強商店街的建設。這種100多米長的步行街兩側，有大量商鋪、中型超市、便利店、傳統雜貨店等，能夠滿足周邊居民的日常消費需求。此后，日本又制定《商業集中整頓法》，對商店街的規模、類型、結構、形態等設立統一標準，并成立相關組織，負責具體實施。

      與此同時，許多國家的政府部門還通過行政手段，對社區商業的發展進行調控。如在加拿大，政府統一規劃允許發展社區商業的地塊，并由政府負責相關地塊的地下設施配套建設，然后采用低稅率、低土地價格吸引商業企業開店。在規劃的區域內，開什么類型的商店，經營什么商品，則完全取決于市場需求。政府可通過稅收政策，對相關商品的供需關系進行適度調節。

      專家建議，除了加強整體規劃，城市社區商業中與百姓生活息息相關的生活保障型業態和業種，如菜場、大眾餐飲、大眾理發、大眾沐浴、維修、再生資源回收等，基本屬于微利虧損行業，應列入公共服務的范疇。政府應制訂相關政策，實行部分網點租金補貼等措施，為社區商業創造良好的發展環境。

      各地政府還可嘗試采用“部分網點回購”的方法。即通過財政預算或多渠道籌集資金，以成本價向房產開發商回購與居民生活密切相關的服務網點資源，從而對部分社區商業網點的用途實施有效調控。

      此外，適當吸納社區居民代表，參與社區商業的監督管理。社區居民是社區商業的主要消費群體，吸納社區居民參與社區商業的監督和管理，能夠督促商業企業不斷調整經營模式，改善服務，從而使社區商業更加符合社區細分市場的需求，更具有親和力。

(記者俞麗虹)據新華社信息電

■名詞解釋：

社區商業

      所謂社區商業，是以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，如一些小型的超市、社區服務站等，因此具有穩定和長遠的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。但隨著住宅小區建設加速、商業網點和居民服務形式的不斷發展，社區商業服務的對象和范圍不斷擴展，形態也逐步走向靈活多樣，成為城市商業圈的一個重要的組成和“補充”部分。

      有專家把構建社區購物網稱作“51015”：即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店；步行10分鐘可以到達超市和餐飲店；騎車15分鐘可到達購物中心。社區商業是依賴于市民聚集居住區域而逐漸產生的。早期的工礦企業居住區的零售店、小賣部是社區商業的雛形，即第一代社區商業。其服務對象就是小店附近的街坊，憑著便利、實惠而活躍生存在工礦企業家屬區的每一個角落，具有頑強的生命力，歷經數輪城市改造的滄海桑田，至今仍可見其親切的身影。第二代社區商業來自于一些開發商把一、二層改建成商鋪。結果，原本為住宅配套的“副產品”——底商卻給他們帶來了巨大的經濟收益，甚至高于住宅銷售所取得的利潤。眼下，開發商又先行一步，開發出各種特色的商業街，即第三代社區商業