海口迎來第四輪商業投資熱潮。先入局者尚未站穩腳跟，后來者急不可耐地就要跟進。在這一輪的投資熱潮中，大型商業地產項目令人矚目。繼明珠之后，宜欣已開業，萬國大都會、百匯城等項目已基本完成工程建設，計劃在明年成為豐富海口市民商業生活的主力軍。隨著大體量的商業地產項目進入，海口完整意義的商業地產時代拉開了序幕。

　　豐富業態組合是趨勢

　　大型商業的魅力何在？

　　海口明珠廣場是目前海口體量最大的商業項目，建筑面積多達9萬多平方米，現開業面積達到5萬多平方米。盡管很多人對海口明珠廣場的總體感覺是“亂”，但這不影響它成為海南人氣最旺的商業廣場。曾有人認為是由于萬福隆、創新書店的帶動作用，但在萬福隆、創新書店呈現衰勢之后，明珠廣場依然人滿為患。可見，大型商業對人們的吸引并不是單一業態的強弱，而是豐富業態的組合功能。

　　混合業態的魅力才是海口明珠取勝的秘密武器。國內許多城市的實踐證明，業態豐富的購物中心是商業未來的潮流。位于海口秀英港的第一摩爾定位為混和業態的購物中心，為何沒有成為“先驅”而成為“先烈”？客觀地說，第一摩爾并非敗在理念上，而是敗在地段的選擇上。大型商業項目對位置、對地段的要求很高，因為培養消費群有一個漫長的過程。第一摩爾的物業條件本身很優，適合商家的選擇，但是地段太偏、交通不便，返租鋪面缺乏經營的支撐力，最終損害了開發商和廣大投資者利益。

　　萬國大都會高級顧問歐小衛認為，購物中心能改變人們的生活方式。海口目前尚無一所真正意義上的購物中心，大型商業地產項目發展有很大機遇。三亞明珠廣場執行董事閻杰認為，混戰是目前海口商業的最大特征。當海口發育起一批優質的現代商業項目時，沿街的許多獨立鋪面會自然消失。

　　主力店是把雙刃劍

　　海南的商家正在覺醒。

　　主力店對于大型商業地產項目的成功意義重大。“沒有主力店的購物中心容易變成集貿市場，即使大也難有吸引力”。但由于主力店過于強勢，一些投資商業地產的開發商不斷赴發達城市求取“真經”的過程中，付出了高昂的學費。

　　一般承擔大型商業地產主力店的是連鎖超市或連鎖百貨，超市有沃爾瑪、家樂福、大潤發等等，百貨有太百洋、王府井、百盛、友誼等等。主力店進入的條件一般非常苛刻，要同時好的位置和廉價租金。

　　宜欣商業廣場除了引進肯德基、必勝客、電影院等功能店外，負一樓大面積廉價租給大潤發，本以為讓利給大潤發可以帶動一至四樓的鋪面，但令宜欣老板始料未及的是，大潤發超市的小鋪品牌對宜欣百貨的貨品形成強大的沖擊。宜欣百貨的一、二、三樓不斷有商戶退鋪或逃鋪。南亞廣場也上演了類似的慘狀。家樂福進駐南亞廣場的條件極優惠，免租期長達7年之久，收益極好，而南亞廣場負一樓、一樓、四樓的經營卻入不敷出，非常困難。

　　不能適度拿捏把握主力店的正面和負面效應，緣于海南高素質商業人才的短缺。而開發商的誤聽誤信，“付出的是金山，收獲的是泡沫”，品牌主力店攫取了過多的增值利潤。

　　一位從房地產轉入商業地產的開發商深有感觸：商業項目太難做了，引進主力店相當于是“找死”，沒有引入主力店則相當于是“等死”。如果沒有主力店，失敗的風險非常大；如果答應主力店的過分要求，自身的投資回報根本無法得到保障。

　　由于有宜欣、南亞的負面示范效應，位于國貿的百匯城雖然引進了電影院和家樂福，海口很多商家依然對百匯城保持謹慎觀望狀態，不敢輕易租鋪。百匯城的步行街業態不適合百貨主力店，能引進百貨主力店的可能性極小，未來的格局基本上穩定為“超市+散鋪”，這會造成百匯城二樓、三樓鋪面較大的經營風險，百匯城的前景也令業界人士捏著一把冷汗。

　　滿足需求是關鍵

　　商業地產項目的磨合成熟度和時間檢驗，都極具挑戰性。日益增長的城市化水平、消費能力和時尚標準，加上商戶、品牌和人才的嚴重短缺，加大了風險性和周期性。混水摸魚很難取得成功。

　　如何準確定位大型商業地產項目才能確保成功呢？上海正大廣場負責人認為，大型購物中心成功的關鍵在于滿足當地家庭消費需求。

　　購物中心并不是百貨公司的簡單擴大化。受廣州天河城、上海正大廣場、重慶大都會等成功項目的啟發，8.8萬平方米商業的海口萬國大都會將項目定位于滿足海口及周邊區域的家庭消費需求，以中端消費為主，兼顧部分高檔和低檔，以豐富的業態組合滿足各年齡結構、各收入人群的消費需要。

　　任何一個商業模式，都有其發展規律，即都會經過培育期、成長期、成熟期、持續期、衰弱期。商業體從培育期需要2到3年，成長期需要4到6年，成熟期需要7到10年，持續期需要12到20年。在這個漫長的過程中，需要投資者極大的耐力和實力。投資者的心態是能否做好商業地產的關鍵，如果無視商業氛圍培育需要的時間，無視商業賺慢錢的現實，無視放水養魚的規律，無視持續不斷的資金投入，一旦違背商業規律出亂招，一時的困難就會變成永遠的風險。